.png){kind=logo}
Für Wohnungsunternehmen, Bestandshalter und Genossenschaften rückt ein Datum näher, das die Bewirtschaftungskosten spürbar verändern wird: 2027. Ab dann greift in Deutschland der EU-weite Emissionshandel für Gebäude und Verkehr – bekannt als ETS2. Die Botschaft ist klar: CO₂ wird teurer. Die Frage ist nur, wie man sich als Bestandshalter darauf vorbereitet.
Dieser Artikel erklärt, was ETS2 konkret für Wohnungsunternehmen bedeutet, wie sich die CO₂-Kosten entwickeln – und warum Mieterstrom aus Photovoltaik in diesem Kontext mehr ist als ein Nachhaltigkeitsprojekt.
Was ist ETS2 – und warum betrifft es Wohnungsunternehmen?
Der ETS2 (Emissions Trading System 2) ist das neue EU-Emissionshandelssystem, das ab 2027 schrittweise auf Gebäude und Verkehr ausgeweitet wird. Bisher galt der EU-ETS primär für Industrie und Energieerzeugung. Mit ETS2 zieht die EU eine neue Preisgrenze ein: Auch Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl, die in Gebäuden verbrannt werden, werden emissionshandelspflichtig.
In der Praxis bedeutet das: Wer Mieter mit fossiler Wärme versorgt, zahlt künftig nicht mehr nur den Gaspreis, sondern auch einen wachsenden CO₂-Aufschlag – oder gibt diese Kosten anteilig weiter. Die sogenannte Carbon-Leakage-Problematik ist dabei ein reales Risiko: Eigentümer, die nicht gegensteuern, können CO₂-Kosten perspektivisch nicht vollständig auf Mieter umlegen, während Investitionskosten für Sanierungen ihnen selbst treffen.
Relevant ist dabei auch das bestehende Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das als nationale Vorstufe bereits heute einen CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe erhebt. Mit ETS2 wird dieser Mechanismus auf EU-Ebene gehoben und die Preisentwicklung marktbasierter – also potenziell volatiler.
Wie entwickeln sich die CO₂-Kosten ab 2027?
Konkrete Preispfade sind aufgrund der marktbasierten Zertifikatestruktur schwer vorherzusagen. Was klar ist: Der EU-Gesetzgeber hat eine Preisuntergrenze für die Einführungsphase vorgesehen, damit keine Preisschocks entstehen. Dennoch ist der politische Wille eindeutig: CO₂-Emissionen sollen teurer werden – schrittweise und dauerhaft.
Für Wohnungsunternehmen, die ihren Bestand noch überwiegend fossil beheizen, bedeutet das:
- Steigende Bewirtschaftungskosten durch höhere Energiekosten auf Betriebsebene
- Regulatorischer Druck durch die Kombination aus ETS2, EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) und nationalen Sanierungszielen
- Reputationsrisiken gegenüber Mietern und institutionellen Investoren
- ESG-Reporting-Druck, da CO₂-Emissionen für Portfoliobesitzer zunehmend reportingpflichtig werden (u. a. CSRD)
Die entscheidende Frage für Portfoliobetreiber lautet nicht mehr „ob" CO₂ teurer wird – sondern wie schnell die eigene Infrastruktur reagieren kann.
Warum Mieterstrom hier mehr ist als ein Nachhaltigkeitsprojekt
Mieterstrom wird in der Wohnungswirtschaft oft als sozialpolitisches Instrument diskutiert – günstiger Strom für einkommensschwache Haushalte. Das stimmt, greift aber zu kurz.
Im Kontext von ETS2 und steigenden CO₂-Kosten ist Mieterstrom aus Photovoltaik ein strategisches Instrument zur Kostenstabilisierung:
1. Direkter Gegenpol zu steigenden Energiekosten
Während fossile Energie teurer wird, senkt selbst erzeugter PV-Strom die Energiekosten der Mieter – und entlastet das Wohnungsunternehmen in der Nebenkostenabrechnung. Weniger Verbrauch aus dem Netz bedeutet weniger Exposition gegenüber volatilen Strompreisen und fossilen Aufschlägen.
2. Dekarbonisierung ohne vollständige Sanierungspflicht
Nicht jeder Bestand ist sofort sanierungsfähig. Mieterstrom-Modelle mit PV ermöglichen eine schrittweise Dekarbonisierung des Stromanteils – unabhängig vom Wärmesektor. Das reduziert den CO₂-Fußabdruck des Portfolios messbar, ohne dass eine vollständige Gebäudesanierung die Voraussetzung ist.
3. Planbare Zusatzerlöse für Eigentümer
Das Wohnungsunternehmen als Stromanbieter im eigenen Bestand erzielt zusätzliche Erlöse aus dem Stromverkauf an Mieter – zu einem Preis unterhalb des Netzstroms, aber oberhalb der Einspeisevergütung. Das schafft stabile Einnahmen, die direkt aus der Dachfläche entstehen.
4. ESG-relevante CO₂-Einsparung
Jede Kilowattstunde selbst erzeugter und vor Ort verbrauchter Solarstrom reduziert die Scope-1- und Scope-2-Emissionen des Portfolios. Das wird für CSRD-Reporting zunehmend relevant – und stärkt das Profil gegenüber Investoren und Finanzierungspartnern.
Was Mieterstrom in der Praxis bedeutet: Die wichtigsten Fragen
Wer kann Mieterstrom anbieten?
Mieterstrom kann grundsätzlich von jedem Eigentümer einer Wohnanlage angeboten werden, sofern die PV-Anlage auf oder an dem Gebäude installiert ist, in dem die belieferten Mieter wohnen. Der sogenannte Mieterstromzuschlag nach § 21 EEG sorgt für eine zusätzliche Förderung – unabhängig vom Einspeisevergütungspfad.
Voraussetzung: mindestens 50 kWp installierte Leistung, geeignete Dachfläche (in der Regel ab 750 m²), klare Eigentümerstruktur.
Welchen Aufwand bedeutet Mieterstrom für das Wohnungsunternehmen?
Hier liegt häufig der größte Vorbehalt. Die Abrechnung, die Belieferung und das Energiemanagement wirken komplex. Entscheidend ist deshalb, ob das Wohnungsunternehmen diese Aufgaben selbst übernimmt – oder einen Dienstleister einbindet, der die gesamte Umsetzung inkl. Abrechnung übernimmt.
ALVA strukturiert Mieterstrom-Projekte so, dass das Wohnungsunternehmen keinen eigenen operativen Aufwand trägt: von der Planung und Installation über den Betrieb bis zur Abrechnung gegenüber den Mietern.
Was passiert mit Mietern, die den Strom nicht abnehmen wollen?
Mieterstrom ist freiwillig. Mieter, die kein Angebot annehmen, beziehen weiterhin Netzstrom von einem Anbieter ihrer Wahl. Der nicht selbst verbrauchte PV-Strom wird ins Netz eingespeist. Das Modell ist so konzipiert, dass es auch mit einer Teilnahme von 60–80 % der Mietereinheiten wirtschaftlich tragfähig ist.
ETS2 als Planungsanlass: Was Wohnungsunternehmen jetzt tun sollten
2027 klingt noch weit. Für Portfolioentscheidungen ist es das nicht. PV-Anlagen müssen geplant, genehmigt und installiert werden – der Vorlauf beträgt in der Praxis oft 12 bis 18 Monate. Wer 2027 betriebsbereit sein will, sollte 2025/2026 mit der Planung beginnen.
Konkret empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
- CO₂-Risikoanalyse im Bestand: Welche Gebäude haben den höchsten fossilen Energiebedarf? Welche Dächer sind PV-geeignet?
- Mieterstrom-Potenzialprüfung: Wie viele MWh können pro Jahr vor Ort erzeugt und verbraucht werden? Was bedeutet das für die CO₂-Bilanz?
- Wirtschaftlichkeitsmodell: Welche Erlöse entstehen durch Mieterstrombezug + Einspeisevergütung + Mieterstromzuschlag?
- Strukturentscheidung: Eigenbetrieb oder Contracting-Modell mit Full-Service-Dienstleister?
Sprechen Sie mit unseren Energieberatern – wir begleiten Wohnungsunternehmen von der Potenzialanalyse bis zum laufenden Betrieb.
FAQ
Was ist ETS2 und ab wann gilt es? ETS2 ist das neue EU-Emissionshandelssystem für Gebäude und Verkehr. Es soll ab 2027 schrittweise eingeführt werden und sorgt dafür, dass fossile Brennstoffe, die in Gebäuden verbraucht werden, mit einem Zertifikatepreis belegt werden.
Müssen Wohnungsunternehmen CO₂-Zertifikate selbst kaufen? Nein – in der Regel kaufen Brennstofflieferanten die Zertifikate und geben die Kosten über den Brennstoffpreis weiter. Für Wohnungsunternehmen wirkt sich ETS2 primär als steigender Energiekostenposten aus.
Was ist der Unterschied zwischen BEHG und ETS2? Das deutsche BEHG (Brennstoffemissionshandelsgesetz) ist die nationale Vorstufe, die seit 2021 einen CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe erhebt. ETS2 hebt diesen Mechanismus auf EU-Ebene – mit marktbasierter Preisbildung statt festem Preispfad.
Können Wohnungsunternehmen CO₂-Kosten an Mieter weitergeben? Teilweise. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz sieht eine anteilige Aufteilung je nach energetischem Zustand des Gebäudes vor. Bei schlecht gedämmten Gebäuden bleibt ein größerer Teil der CO₂-Kosten beim Eigentümer.
Ist Mieterstrom auch für ältere Gebäude geeignet? Grundsätzlich ja, sofern das Dach statisch geeignet und nicht sanierungsbedürftig ist. Eine Dachsanierung im Vorfeld ist möglich und kann in die Gesamtplanung integriert werden.
Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag? Die genaue Höhe richtet sich nach der Anlagengröße und wird jährlich angepasst. Sprechen Sie uns für eine aktuelle Einschätzung an.